公积金贷款刺激楼市有限 迟早会表现“囊中羞涩”

　　央行降息，各地的住房公积金存贷款利率也迅速跟进。就在央行降息首日，北京住房公积金中心就发布通知，调整住房公积金存贷款利率，其中贷款利率下调0.25%。

　　除了北京之外，据不完全统计，截止11月27日，上海、广州、深圳等24个城市的住房公积金存款利率均按照中国人民有关规定同步下调0.25个百分点。其中，公积金贷款5年以下(含5年)从4%下调为3.75%，5年以上从4.5%调整为4.25%。同时，各地公积金贷款的额度相对应也有所提高，甚至个别城市降低公积金购房的首付比例。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，住房公积金利率下降、贷款额度的增加与商贷利率下降可以降低购房者成本，在短期内可以有效刺激这些需求入市。但对于住房公积金来讲，依靠利率下降、贷款额度增加等措施来刺激楼市需求具有不可持续性。主要是因为各地住房公积金贷款额度相对紧张，甚至很多人都抢不到公积金贷款额度，因此，公积金贷款降息、贷款额度增加对于楼市成交的刺激有限。

　　从历史上来看，每当公积金利率下降、额度增加等刺激措施出现之后，楼市逐渐回升，那么，对于各地住房公积金贷款余额来讲就有一定的压力，不少城市的公积金贷款余额就会表现出“囊中羞涩”。

　　比如2013年，杭州、徐州、合肥等城市的住房公积金管理中心向外界直言“余额告急”，其中，杭州、徐州宣布推出“个人住房公积金转贴息贷款业务”，以缓解公积金贷款猛增的压力；合肥推出公积金贷款“轮候制”，根据每月资金归集、提取等综合因素制定每月放贷计划，实行总量控制。

　　甚至在市场相对低迷期，个别城市也出现公积金贷款余额也表现出“囊中羞涩”，比如当前的广州市，尽管广州公积金贷款利率也降低了，但是由于广州公积金贷款额度紧张，很多人都抢不到公积金贷款额度，因此，降息对于广州楼市成交的刺激有限。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，住房公积金利率下降、贷款额度增加在短期内可以有效刺激需求入市，为市场带来一波放量的“窗口期”，但是，利率下降后市场成交放量、公积金异地互贷等逐步展开、各地住房公积金缴存增速低于放贷的速度等原因会导致不少城市的住房公积金“余额告急”，利用公积金刺激楼市需求的政策可持续性并不高，因此，住房公积金政策的刺激力度不会有预期那么高。具体来讲：

　　第一、11月份以来，住房公积金利率下降、贷款额度增加、降低首付比例等措施在短期内可以有效刺激需求入市，为市场带来一波放量的“窗口期”，尤其是在年底阶段，开发商也会利用公积金等政策红利窗口期积极放量，以尽快冲刺年度销售业绩指标。这总体上会导致大量市场需求被释放，一定程度上使公积金余额快速降低，导致各地住房公积金贷款余额也表现出“囊中羞涩”，难以持续刺激楼市需求入市。

　　第二、今年以来，多地公积金异地互贷一定程度上“刺激”刚需入市，导致公积金余额不足。

　　今年10月9日，住房和城乡建设部、财政部、人民银行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》。新政策主要包括，职工连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上，可申请住房公积金个人住房贷款，贷款对象为购买首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的缴存职工。其中，三部门文件还提出：今后职工连续缴存6个月即可申请公积金贷款，公积金将实现异地互认。

　　这也就意味着，未来更多的省份或城市之间将实现住房公积金异地互贷。

　　从今年新出台的住房公积金异地互贷的城市或地区来看，已经有部分省份开始在省内展开，比如，据安徽省各市公积金中心消息，目前阜阳、六安、淮南、滁州、淮北5市均已出台了落地细则，明确这些城市与省内其他城市之间公积金贷款异地买房互通互贷，并且从2014年9月1日起，安徽省公积金贷款异地买房制度正式开始执行。

　　此外，最近几年来，部分城市和地区已经开始执行住房公积金异地互贷业务。比如，广东省内公积金互贷的城市增加到了9个。此外，长株潭、沈阳8市、北京和秦皇岛、武汉等城市已经加入到公积金异地互贷的行列。

　　从上述角度来看，多地公积金异地互贷一定程度上提高了公积金贷款的使用效率，也可以有效“刺激”刚需入市，但同时，导致公积金余额不足，使各地公积金贷款余额表现出“囊中羞涩”。

　　第三、各地住房公积金缴存总量增速低于放贷总量的速度，导致各地在公积金放贷规模和速度上受到限制，针对公积金缴存总量增速的问题，已经有不少城市提高了住房公积金缴存的基数，比如上海，但是，这对于解决公积金贷款需求的额度来讲是微不足道的。因此，这一定程度上也会导致各地公积金贷款余额表现出“囊中羞涩”。

　　总之，当前各个城市利用公积金刺激楼市需求的政策可持续性并不高，住房公积金政策的刺激力度不会有预期那么高，各地公积金贷款余额迟早还会表现出“囊中羞涩”。在“惜贷”的市场背景下，当公积金贷款余额不足时，这样的直接结果就是，公积金贷款会重新收窄首套房贷优惠、上浮房贷利率、房贷审批周期拉长，以缓解公积金贷款余额不足的问题。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，从短期内来看，当公积金贷款利率下降、贷款额度提高、首付比例下降等之时，也就是市场获得短期政策红利之时，开发商和购房者还应该把握好这个短期政策红利导致的市场放量“窗口期”，否则，公积金贷款政策红利转瞬即逝，开发商就会错过推盘时机，购房者也会错过最佳购房时机。